#图文打卡计划#

扭亏的方式，就是三个字：装资产。

整个装资产过程分为两步。

第一步，买资产。

2004年4月11日，实控人收购北京高盛华房地产开发公司的9.13%的股权，股权对应对价为3000万元

2004年8月20日，实控人再度收购其持有的鼎业房地产经纪有限公司的全部股权。

第二步，资产置换。

2004年11月13日，仕奇实业与格调装饰签订《资产置换协议书》，仕奇实业以仕奇服饰公司97.82%的股权置换格调装饰手中持有的北京高盛华房地产公司53%的股权，差额部分1664万元以现金补足。

置换完成后，仕奇实业总计持有北京高盛华房地产公司62.13%的股权，高盛华房地产公司成为仕奇实业的子公司

原本的服装资产出去，房地产资产进来，但注意，高盛华当时的利润为负。

转型之后，2005年，仕奇实业改名为华业地产。

腾笼换鸟，亏损资产也变成了房地产资产，业绩很迎来爆发

2006年，华业地产营收为11.2亿元，同比2015年上升7366.67%；净利润为1.2亿元，同比上升1233.33%。

业绩爆发的原因，正是华业地产开发的项目“华业·玫瑰东方园”一期住宅竣工结算，住宅整体销售率达到99%

结算面积为11.44万平方米，结算收入为11.08亿元，占总营收的98.93%

其ROE&ROIC的情况，在这一年也明显大幅上升。

拆细了来看，指标上升的原因在于总资产周转率以及权益乘数的上升

总资产周转率从0.0131上升至0.8141，权益乘数从1.88上升至2.066

从上升幅度来看，主要是总资产周转率的提升导致整体指标上升

影响总资产周转率的因素有：应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率。

2004年至2006年，应收账款周转率分别为1.95、18.47、1765.16；

存货周转率分别为0.055、0.011、1.08；固定资产周转率分别为0.11、0.063、9.7。

总体来看，装进来的新资产相比之前的烂摊子，可以说是优质资产，一下改善了基本面和估值情况，由于房地产行业属于重资产、周期性行业，因此这一阶段的市场估值情况，我们以PB指标来看

其PB从0.5X至1.4X之间迅速飙升至2.2x至4.0X区间

同期，股价也乘势而上，从仙股的0.59元/股上涨至高位2.16元/股，涨幅达266.10%

一片歌舞升平之中，其实隐藏了两处风险。

预知后续，且听下回分解

不构成任何投资建议，股市有风险，入市需谨慎